十强房企略有变动，上游标杆格局未变

　　从核心测评指标来看，2018年上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%；房地产业务收入均值为200.91亿元，同比增长33.92%；净利润均值为25.62亿元，同比增长13.82%；资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%；净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。

　　榜单显示，中国恒大成功蝉联榜首，前三名与2018年一致，依旧为中国恒大、万科A和碧桂园。保利地产、中国海外发展和融创中国分别居于第四到第六位，龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产分列第七至十位。

　　2018年，中国恒大实现合约销售金额5513.4亿元，同比增长10.1%。企业在"规模+效益型"发展模式下，坚持降负债，并凭借标准化运营及集约化采购，实现大规模精品化开发，有效控制成本，全年实现净利润722.1亿元，同比增长106.4%，盈利能力强劲。

　　万科坚持"城乡建设与生活服务商"战略，年中提出"收敛聚焦、巩固基本盘"，经营能力持续提升，年内，实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%，实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%，实现归属于上市公司净利润337.7亿元，同比增长20.4%。

　　碧桂园实现合约权益销售金额5018.8亿元，营业收入和净利润分别为3790.8亿元、485.4亿元，同比分别增长67.1%、68.8%。企业坚持稳健经营，保持财务稳健，对于安全问题提到高度重视地位，同时，布局智能机器人领域，向创造美好生活产品的高科技综合性企业发展。

　　2018年，国内外宏观经济形势复杂，房地产调控影响逐渐显出，受此影响，房地产上下游较多行业增长乏力。供应链超百家上市公司营业收入中，虽九成企业的营收依然在上涨，但过半数涨幅不足20%，一成供应链企业营收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、装配式施工行业营收增长较快，玻璃、电梯、电线电缆、充电桩工程行业营收下滑明显。
　　另一方面，受消费升级、全装修政策影响，存量市场发展，各行业亦面临新的机遇。众多上市企业选择稳健发展路径，一些领先的上市企业在资本、技术、品牌、管理方面具备优势，通过不断创新，推进产品结构多元化和品质化发展，进行品牌塑造、与服务创新，从而在产品、服务方面更加适配于开发商降本增效、提质升级的要求，表现较为突出。

二零一八全年低迷，二零一九春季反弹

　　2018年，A股市场呈现单边下跌格局，全年只在1月有一波蓝筹股行情，其后地产板块与大盘走势基本一致，跌幅略大于大盘指数。具体到各时间段，1月地产股有一波上涨行情，A股申万房地产行业指数从年初的4935点上涨到最高的5827点，涨幅18%；港股内房股指数也从1681点上涨到最高1971点，涨幅17%。1月以后到10月下旬市场开启了单边下跌模式，地产板块也跟随市场下跌。除受外部环境不确定性的影响之外，也受到了经济金融环境的极大影响。10月底到年末地产板块同市场一样温和反弹。11月地产公司境外融资回暖，2019年春节后A股开启了一轮小牛市，地产板块也跟随大盘同步反弹，龙头房企表现更为优异。

　　从每股收益来看，2018年，上证、深证A股企业每股收益平均值分别为0.62元和0.29元，沪深上市房企每股收益平均值为0.56元，每股收益水平略低于上证A股，远高于深证A股，同比小幅上升。在港上市房企2018年每股收益平均值为0.81元，同比小幅上升2.07%，依然显著高于沪深上市房企。

　　市值表现方面，2018年末，上市房企中市值过千亿的有8家，其中，恒大、万科和中海市值超过了2000亿，碧桂园、保利、华润、龙湖和招商蛇口市值都超过了1000亿。股价表现方面，2018年全年股价累计涨幅前十名里在港上市房企占据前九个席位，A股金科股份以31.88%的涨幅居于第六名。2018年全年跌幅最靠前的10个股票中有8个来自于A股市场，2个来自于港股市场。

经营规模高速增长，趋势延续头部聚集

　　2018年，上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.40%；净资产均值为236.89亿元，同比上升20.51%；房地产业务收入均值为200.91亿元，同比上升33.92%；净利润均值为25.62亿元，同比上升13.82%。各项规模指标中，总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长，其主因是房地产股业绩的结算周期平均为18个月，2018年财报反映的业务主要是2016年和2017年，彼时市场正处于高速增长期。从离散程度上看，这四项规模指标的离散程度都很大，说明上市房企之间存在着比较大的差异。

　　2018年，房地产上市公司中规模优势型的企业约占33%，规模稳健型的企业约占15%，两类企业合计占比约48%；规模追赶型和规模滞后型两个阵营的企业分别占约16%和36%，合计占比约52%。总体来看，行业往头部集中的趋势更加明显，更多的企业进入规模优势型和规模滞后型区间。

　　四类企业中，规模优势型企业和规模稳健型企业各项规模指标均处于上市房企平均水平之上，其中，规模优势型企业总资产均值高达2610.81亿元，其四项规模指标都高达行业均值的两倍多，规模稳健型企业总资产均值也达到了千亿之上，其余两类企业各项指标都在行业平均水平之下。

　　从上市房企总资产规模来看，截至2018年末，总资产超过千亿的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%，超过3000亿的企业有14家，约占上市房企总量的6.67%，其中，超过万亿的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2017年的数值分别为前15名和前53名，可见2018年房地产行业继续向头部房企集聚，保持和2017年差不多的趋势。

债务指标总体平稳，财务风险整体可控

　　2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年年上升3.04个百分点，标准差为18.5%，离散程度较小；净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点，标准差为98.74%，离散程度较大。从短期偿债能力指标来看，上市房企流动比率均值为171.24%，较2017年末下降20.67个百分点，标准差为86.08%，离散程度较大。

　　2018年，综合流动比率、速动比率、净负债率和资产负债率等指标分析得出，强抗风险层级和中抗风险层级的企业分别约占上市房企总量的13%和24%，合计占37%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业分别占比约44%和19%，合计占63%。

　　从资产负债率看，强抗风险层级和中抗风险层级企业的资产负债率分别为40.42%和60.01%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业的资产负债率分别为72.42%和83.23%。从净负债率看，强抗风险层级和中抗风险层级企业的净负债均值分别为-5.61%和33.47%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业的净负债均值分别为100.2%和240.82%。从流动比率看，强抗风险层级和中抗风险层级企业的流动比率均值分别为321.59%和182.06%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业的流动比率均值分别为141.94%和134.25%。

　　从企业资产负债率的分布看，2018年，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值，中国国贸、中国海外发展等企业位于这一区间；约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，龙湖、亿达中国、宝龙地产等企业位于这一区间；另外29%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有新城、万科、华夏幸福、碧桂园、恒大等企业。

　　2018年，12家典型房企资产负债率均值为78.65%，较2017年上升1.8个百分点，有10家企业同比上升；其中世茂、龙湖、远洋等6家企业处于60%-80%的区间，中海资产负债率59.52%。恒大、万科、华夏幸福等6家企业高于80%。扣除预收款项之后，12家典型房企的资产负债率均值为55.44%，较2017年下降15.19个百分点，12家企业均同比下降。12家典型企业净负债率均值为83.5%，较上年下降9.88个百分点，有7家下降。

外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出

　　2018年，上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点；总资产净利率均值为2.00%，较2017年下降0.79个百分点；总资产报酬率均值为4.77%，较2017年下降0.87个百分点。三大盈利效率指标出现分化，主要是本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动，上行周期对资产盈利能力要求有所放宽，在高杠杆下净资产回报率同样可以提升。

　　从上市房企盈利能力类型分布来看，盈利下滑型企业数量明显下降，而盈利稳健型企业数量明显上升。盈利突出型和盈利稳健型企业数量分别占约12%和69%，二者合计占81%；盈利追赶型企业数量占比约为15%，盈利乏力型企业数量占比为4%，较上年下降1个百分点。

　　从各类型企业盈利能力指标具体表现来看，盈利突出型企业净利润均值和营业利润均值分别为124.09亿元和248.06亿元，净资产收益率均值和总资产净利率均值分别为18.02%和3.29%。盈利突出型企业无论是绝对值指标还是效率指标均远高于其他类型的企业。另一方面，盈利乏力型企业数量虽然有明显下降，但整体亏损情况并未明显得到改善，平均亏损3.89个亿，2017年这一数据为4.44亿元。

　　2018年，12家典型房企纷纷创出销售业绩新高，与此同时，大部分企业的资本报酬率水平有所提升，但净利率水平出现分化。其中，恒大的毛利率提高至36.24%，净资产收益率更是攀升至30.18%；中海和华润2家企业的净利率均位于20%以上。在龙头房企梯队中出现这种ROE和净利率分化现象的主要原因是本轮周期是外延型驱动。房企更多聚焦于规模的迅速扩张，对于盈利能力要求有所放宽。此外，典型企业费用控制压力分化明显，12家典型企业中有5家三费比率同比上升，恒大、世茂、中海等7家企业三费比率则有所下降，这与近几年各典型企业融资结构、融资成本、营销力度的差异及销售增幅与结转增幅的差异有关。但总体而言，典型房企的三费控制能力大幅领先于上市房企平均水平。

业绩增速略有回调，拿地策略各有偏重

　　2018年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，但增速出现回落。具体来看，上市房企营业收入增长率均值为19.28%，同比下降4.82个百分点，标准差为64.17%；净利润增长率均值为3.36%，同比下降28.29个百分点； 标准差为90.39%；净资产增长率均值为21.78%，同比上升3.07个百分点，标准差为101.5%。从成长能力指标看，离散程度较大，表明上市房企成长能力出现分化。

　　从成长能力类型来看，2018年，高成长性和中成长性企业占比分别为20%和34%，低成长性和弱成长性企业占比分别为10%和36%。整体来看，上市房企能力类型分布呈现出向两级分化的趋势，高成长性和弱成长性占比上升。

　　从12家典型企业的增长速度来看，恒大、万科等10家企业营收和净利润均出现同比增长，其中融创营业收入同比增长89.37%，恒大净利润同比增长79.62%，碧桂园净利润同比增长68.84%。

　　总体来看，房企18年土地购置面积29142万平方米，土地成交价款16102亿元，同比均出现正向增长。18年四季度开始，土地市场趋冷，房企土地购置面积增速持续四个月下降，表明企业对市场的预期偏向谨慎。至19年一季度，市场销售出现回暖。近期土拍市场也已有转暖迹象，尤其是苏州、无锡、长沙等二线城市，去化周期均处于12个月以下，城市土地较为紧俏。

周转效率保持平稳，存货规模稳步提升

　　2018年，上市房企经营效率保持平稳， 2018年末，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.31和0.21，同2017年相比，基本保持不变。

　　从各类型上市房企表现来看，高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平，三项指标均值分别为0.69、0.52和0.33；平稳经营型企业三项周转率均值分别为0.32、0.27和0.20；落后经营型企业各项经营效率指标则远低于总体均值水平。

　　截至2018年底，上市房企存货总计11.46万亿元，其中，存货超过1000亿元的有29家，较去年增加1家，超过三千亿的有8家，而这些企业全部进入本次测评榜单的前20位。500亿元-1000亿元的有23家，300亿元-500亿元的有21家，100亿元-300亿元的有43家。榜单前15位企业的存货货值占全部上市房企存货的50%以上，前33位企业的存货占比则超过70%。由此可见，当土地和资金资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，大型房企的品牌优势和资源优势不断凸显，因此存货继续保持向大型房企集中的趋势。

纳税金额快速增长，企业履行社会责任

　　2018年,房企责任意识逐渐增强，加大落实了企业责任的实施跟践行，上市房企在加强盈利能力、提升业绩的同时，积极主动的承担社会责任，使得社会发展和企业发展并行。从纳税指标来看，2018年，得益于年内上市房企业绩表现较好，纳税额大幅提升，均值为21.21亿元，同比增长42.73%。

　　从上市房企社会责任类型分布来看，2018年，约6%的上市房企属于高贡献度型，中贡献度型房企占比约为13%，两类合计占比为19%，而其余两类企业占比合计约为81%。高贡献型企业占比保持稳定。

　　从企业纳税额来看，2018年，高贡献度型企业纳税额均值达212.18亿，同比增长47.59%。中贡献度型企业纳税额均值为39.33亿，同比增长45.56%，低贡献度型企业纳税和弱贡献度型企业纳税均值为12.40亿和2.09亿，同比分别增长38.39%和23.67%。从2013年到2018年的上市房企纳税额均值呈阶梯型增长。

　　随着社会和经济不断进步，在履行社会责任方面，大部分上市企业完善落实基本责任，针对企业内部，包括积极纳税、职工权益保护、股东参与、内部管控反腐、尊重知识产权等方面；针对其他主体，例如社会、环境、群众、消费者等，企业分别在产品、服务、公共建设、慈善、扶贫、绿色、促进社会产业发展及就业等多方面进行改善和升级，在营销推广方面，尽力消除虚假营销，提供以真实透明的信息，加强对社会、消费者、大众群体的利益保障；数十家企业连年发布企业社会责任报告，由此可见，企业的社会责任理念愈加增强，对责任的践行和实施也愈发全面和成熟。

产品升级营销赋能，智慧互联多元发展

　　创新为企业的发展提供了源源不竭的动力，上市房企也在不断积极求变，进行战略调整、产品打造、营销加码，以及深耕主业外衍生的多元化方向，并且物联网、大数据、AI等都会给企业带来新的发展空间。

　　房地产行业逐渐由粗放发展向精细化发展转变，不再只是生产力的比拼，而是回归到产品竞争，对美好生活、人居需求关注加大，大多数上市房企积极打造差异化产品，减少同质化。

　　近年来，上市房企在营销方面不断探索，采用5M策略，建立精准有效的市场定位，营销动作前置，加强顶层设计，以前瞻性的眼光进行策划布局，房企的营销管控也逐渐趋于标准化。

　　随着房地产行业集中度提升，进入整合时代，传统的房地产发展逐渐靠近天花板，企业急需加大竞争力，关注如何在有限的空间进行多元的发展。年内，多家上市房企进行了战略上的创新调整，形成了“房地产+”的发展模式，在企业的主业基础上，向其他领域布局延伸。

　　多元业务创新方面，上市房企在长租公寓、联合办公、产城融合、特色小镇、旅游文化、物流地产等积极布局。受国内政策利好和支持，上市房企积极布局养老产业和租赁市场。